คอนโดลักซูรีทะลัก เพลินจิต-ลุมพินี วาละ 3 ล้าน-บิ๊กทุนกัดฟันผุดโปรเจ็กต์

  

19/07/18



เพลินจิต-ลุมพินี แชมป์ราคาที่ดินแพงเวอร์ 3 ล้านบาทต่อตารางวา โซนสุขุมวิทพุ่งก้าวกระโดด ปีละ 20-25%
ดีเวลอปเปอร์กัดฟันปั้นคอนโดฯ ขาย ตร.ม.ละ 3 แสนอัพ หวังคุ้มต้นทุน ซีบีอาร์อีห่วงบางทำเลอาจไม่รอด ระวังซื้อ
ที่แพงเกินจริง ไรส์แลนด์ย้ำต่างชาติสนราคาไม่เกิน 5 ล้าน

จากแนวโน้มราคาที่ดินแนวรถไฟฟ้าย่านสุขุมวิทปรับตัวก้าวกระโดดเฉลี่ย 8 แสน-2 ล้านบาทต่อตารางวา ส่งผลให้
ดีเวลอปเปอร์จำใจกระโดดเข้าวงแข่งขันกลุ่มตลาดไฮเอนด์กันมากขณะกำลังซื้อระดับบนเล็กมาก แม้ต่างชาติเข้ามา
แจม แต่ส่วนใหญ่เริ่มขยับออกมาทำเลกลางสุขุมวิท ราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท

นายณัฐวุฒิ มัธยมจันทร์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารการพัฒนาธุรกิจที่พักอาศัยบริษัท สิงห์ เอสเตท จำกัด (มหาชน) 
เปิดเผย "ฐานเศรษฐกิจ" ว่าหลังเปิดตัวโครงการ "อีส สุขุมวิท 43" ในราคาขายเฉลี่ย 2.7 แสนบาทต่อตารางเมตร
พบแนวโน้มการพัฒนาโครงการของผู้ประกอบการส่วนใหญ่ 80% มุ่งไปที่โปรดักต์ระดับบนราคาเฉลี่ย 2-2.99
แสนบาทต่อตารางเมตร เนื่องจากตลาดขยายตัวอย่างเห็นได้ชัดมีผู้ซื้อทั้งกลุ่มพักอาศัยชาวต่างชาติและนักลงทุน
แต่ทำเลที่มีศักยภาพต่อการพัฒนาค่อนข้างจำกัด ปัจจุบันราคาที่ดินติดถนนใหญ่หรือแนวรถไฟฟ้าปรับตัวสูงต่อเนื่อง
จึงต้องพัฒนาโครงการที่มีราคาสูงเพื่อให้คุ้มค่าต่อการลงทุน

ด้านนายปิติ จารุกำจร ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการอาวุโสฝ่ายพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน)
เปิดเผยในฐานะที่มีโครงการอยู่ในทำเลสุขุมวิทเป็นจำนวนมาก และเพิ่งเปิดตัวโครงการเดอะ โมนูเมนต์ ทองหล่อ
ราคาเฉลี่ย 3 แสนต่อ ตร.ม. ยอมรับว่าปัจจุบันราคาขายต่อหน่วยในโซนสุขุมวิทสูงขึ้นมากจริง ซึ่งมาจากต้นทุน
ราคาที่ดิน ยิ่งผู้พัฒนาฯ ซื้อหามาในราคาแพง โครงการที่ขึ้นจะมีราคาขายต่อตารางเมตรแพงขึ้นไปอีก จึงขึ้นอยู่ที่ว่า
คนซื้อไหวหรือไม่ โดยพบราคาที่ดินในพื้นที่ดังกล่าวซื้อขายกันตั้งแต่ 8 แสนบาท ไปถึงตารางวาละ 2 ล้านบาท จึง
มีความเป็นไปได้ที่โครงการกลุ่มลักซูรีบางแห่งจะมีราคาขายแตะไปถึง 3 แสนต่อตารางเมตร

"ต้นทุนค่าก่อสร้างไม่ได้สูงขึ้น แต่มาจากราคาที่ดินที่พุ่งขึ้น ทำให้ตัวเลขถูกดึงขึ้นไป เช่น ทำเลเพลินจิต-ลุมพินี ที่
วันนี้ราคาที่ดินพุ่งไปถึง 3.1 ล้านบาทต่อตารางวา ราคาที่ดินจะเป็นตัวสะท้อนสภาพตลาดอย่างแท้จริง เช่น ศักยภาพของ
ราคาที่ดินที่อยู่ใจกลางเมือง ที่มีความต้องการเยอะ ราคาสูง แต่ลูกค้าก็ยอมรับได้ ผมตั้งข้อสังเกตว่าที่ไหนมีแหล่งธุรกิจ 
เป็นแหล่งไลฟ์สไตล์ ติดรถไฟฟ้า ก็จะกลายเป็นโลเคชันเกิดใหม่ เช่น New CBD พระราม 9 แม้กระทั่งเอกมัย 
ทองหล่อ  หรือพญาไทเองก็ตาม ณ เวลานี้ราคาขายต่อ ตร.ม.ต่ำๆ กว่าแสนบาท ขณะที่แถวสยาม ชิดลม ราคาไปที่กว่า
2 แสนบาทกันหมดแล้ว"

ขณะที่นางสาวอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีบีอาร์อี (ประเทศไทย) จำกัด ระบุว่า ภาพรวม
ตลาดลักซูรีในไทยเป็นกลุ่มสูงสุดของตลาด แต่ไม่ได้มีฐานลูกค้าเยอะมากเมื่อเทียบกับตลาดรวม เพราะฉะนั้นผู้พัฒนา
ต้องระมัดระวังเรื่องการซื้อหาที่ดินที่ราคาแพงมาก เพราะอาจไม่เหมาะกับฐานตลาดในบางทำเล พบบางทำเลราคาที่ดิน
สูงเกินไป อาจไม่คุ้มค่าต่อการซื้อเพื่อขึ้นโครงการ เช่น โซนสุขุมวิท เกิดการแข่งขันกันสูง เพราะกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อ
เข้าถึงราคากว่า 3 แสนต่อตารางเมตรยังมี ขณะที่บางทำเลดีมานด์มีแต่ไม่ได้มากพอจะที่ทำโครงการระดับบนรองรับ 
ฉะนั้นผู้พัฒนาที่จะกระโดดเข้ามาในตลาดนี้ต้องมั่นใจว่าสินค้าของเขาแข่งได้ในระดับนี้ และตอบโจทย์ลูกค้าจริงๆ
"จากการทำสถิติพบราคาที่ดินจะเป็นตัวกำหนดราคาขายต่อหน่วย อย่างโซนสุขุมวิท ก่อนหน้านี้ราคาที่ดินขยับตัว
ขึ้นมาเรื่อยๆ ตามปกติ แต่ในช่วงปีที่ผ่านมาพุ่งขึ้นสูงมาก ประเด็นที่ตามมาคือเมื่อราคาที่ดินกระโดดขึ้นเร็วเกินไป เร็ว
เกินกว่าที่คนซื้อพร้อมจะจ่ายไหว ผู้ซื้อยังยอมรับไม่ได้ ฉะนั้นจึงเป็นเรื่องของการบาลานซ์ระหว่างซัพพลายกับดีมานด์ 
ถ้าซัพพลายออกมาเยอะ แต่คุณดันราคาขึ้นไปเรื่อยๆ และโลเคชันคุณดีไม่พอ สุดท้ายตลาดจะเป็นตัวกำหนดเองว่าจะอยู่
รอดหรือไม่ ในมุมกลับกันถ้าอยู่ในโลเคชันที่ดีมาก และลูกค้าพอใจจ่าย ยอดขายก็จะดี ย้ำว่าโลเคชัน ทำเล โปรดักต์
และราคา มันต้องสอดคล้องกันหมด"

นายสุรเชษฐ กองชีพ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยตลาดไรส์แลนด์ (ประเทศไทย) สะท้อนว่า กำลังซื้อคนไทยกลุ่มตลาดบน
10 ล้านบาทขึ้นไปมีจำกัด ที่ผ่านมาได้ซื้อไปมากแล้ว ขณะกำลังซื้อต่างชาติสนใจราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท เพราะเน้น
แค่มาเที่ยวพักผ่อนช่วงหยุดยาวเท่านั้น ทั้งนี้ภาพรวมคอนโดมิเนียมแนวรถไฟฟ้าย่านสุขุมวิทยอมรับว่าขายช้าลงจาก
ปัจจัยดังกล่าว